こんにちは、ティナです。
前記事では、我が家でお世話になっているFPさんと銀行担当者さんとの専門知識バトルの様子をお送りしました。
住宅ローンの相談相手をファイナンシャルプランナーにした結果…
私的には、住宅ローンで銀行に言われるがままに「固定金利期間選択型」を選択しなかったのは、まさに神回避。
だって、申込書を書いてあとは提出するばかりだったんだもの。
住宅ローンで損しない借り方、ゆとりのある返済方法を模索していると、時々ドッと疲労感が押し寄せてきて、「もういいかなぁ」と流れに身を任せたくなることがあるんですよね。
こんなときに、的確にアドバイスしてくれる専門家(FP)の存在はすごくありがたい。
でも、住宅ローンを組もうとしている人のほとんどは、この専門家を「銀行」と勘違いして、踏まなくていい地雷を踏んでしまっているんじゃないかと思うんです。
実際、FPさんに入ってもらっている私たちでさえ、ハウスメーカーや銀行に言われるがままに「 固定金利期間選択型」 を「おいしい借り方」だと思い込んでしまったのですから。
※私たちの場合は「固定金利期間選択型」は生活の質を保っていく上でリスクがあるという判断でしたが、もちろん、向き不向きがあるので、全ての人に対してリスクがあるというわけではありません。
固定3年、5年、7年、10年…というように、金利がその年数固定されるが、その後は金利の見直しがある。期間終了後は再び期間固定でいくか、変動金利にするかを選択出来る。金利が上がった場合返済の負担が大きくなってしまう。変動金利が上昇すると、その時点で固定金利期間選択型も上昇している可能性がある。
こういった流れをふまえて、今回は「住宅ローンは固定金利と変動金利どっちを選ぶのがいいかな？」という内容で書いていきたいと思います。
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住宅ローンの種類
住宅ローンには三つの種類があります。
- 全期間固定金利型
- 変動金利型
- 固定金利期間選択型
１つ１つ解説していきます。
全期間固定金利型は、借り入れ期間中の金利がずっと変わらず、一定に設定されています。
民間の金融機関が提供しているもののほか、フラット35という国が母体となっている住宅ローンもあります。
変動金利に比べると金利は高めに設定されており、返済期間が長くなればなるほど返済総額も多くなります。
とはいえ、月々の家計を安定させることができるというメリットも。
契約したときの金利が適用されるから、低金利が続いている今ならお得感があるよね。
変動金利型は、金利が６ヶ月ごとに見直されます。
全期間固定と比べると金利が低くなっていますが、これは銀行が適用金利(最優遇金利）によって割り引いているからであって、過去データでは、実際には全期間固定金利のほうが低くなっています。
ということは、適用金利期間が終了すればもとの高い店頭金利に戻る場合もあるということ。
変動金利は借り入れ期間が短い場合は総返済額も少なくてお得。でも、月々の返済額が市場金利に左右されるというリスクも。
固定金利期間選択型は上でも書きましたが、金利が３年、５年、７年、10年…というように固定されており、期間が明けたときに再び金利の見直しがあります。
一般的に、固定期間が短いほど金利は低く、期間が長くなるほど金利が高くなる傾向があります。
銀行の住宅ローン相談窓口に行くと、どこもこの期間選択型の固定金利を勧めてくるよ！
あたかもこれ以外の選択肢がないような口ぶりの金融機関もあるから、ある程度の知識を身に付けてから行くのが得策！
住宅ローンはどれを選べばいい？
それぞれの金利タイプの特徴を知った上で、じゃあどれを選べばいいのかですが、これは各々の家庭の人生設計や世帯収入、子供の養育費、教育費などの違いもあるので、一概にこれを選ぶべきというのはないのではないかと思います。
…という前置きをした上で、我が家はどの金利タイプを選んだか？
「35年固定金利を検討しています」
まだ審査をお願いしている段階ですが、我が家は総返済額よりも、月々の返済額を抑えることを重視しました。
理由は、
「毎月毎月住宅ローンの返済額のことで憂鬱になるのが嫌だったから」
総返済額が抑えられたとしても、金利変動でいつ家計が圧迫されるかわからない不安を抱えながら生活していくのは辛いです。
専門家でもわからない今後の金利の動きを、素人に予測することなんて到底無理な話なわけですから。
旅行にも行けない、外食もできない、教育にもまともに手をかけられない、家族の浪費にいちいちイライラしてしまう…。
こんな未来は想像するのもおぞましいです。
とはいえ、35年固定金利を選択した場合、完済は余裕で70歳を超えてしまいます。
自分たちの人生があと何年続くか分かりませんが、70～80代というおそらく人生の終わりの方まで、家の支払いのことを考えながら働き続けるのはツライです。
子供が独立して夫が退職したら、あとは自分たちの趣味や旅行のことだけを考えて生きていける人生がいいな…。
ということで、35年返済でローン審査をお願いしますが、繰り上げ返済を前提としてやっていくつもりです。
さいごに
我が家のバイブルと言っても過言ではないこちらの本。
これから家を建てたいと思っている人は絶対に一度は目を通しておいて間違いないと思います。
この本の著者、淡河範明さんは変動金利を選んだときの金利上昇を、以下のように見込んでいます。
筆者は４％の上昇は覚悟しておくべきと考えています。20頁の金利推移のグラフには、変動金利の標準偏差が1,96％とあります。この数字は、プラスマイナス1,96％金利が前後する可能性を示唆するものです。だとするなら、現在の最低水準から少なくとも４％は、金利が上昇するというリスクシナリオを考えておくのが妥当といえるのです。
『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』
2018年の住宅購入者の約6割は変動金利を選んでいるそうです。
早い段階から固定35年しか頭になかった私としては、
「え？変動って怖いものじゃなかったの？」
という驚きが先行しましたが、実際に自分でローン相談窓口に足を運んで行員さんの話を聞いたら、
「ああ～こういうことなんだな」
と納得してしまいました。
何度も繰り返しになりますが、某地方銀行の行員さんは
「住宅ローンを組む人のほとんどが〇年固定を選択する」
「この〇年固定が金利も低くて人気」
と、あたかもこれ以外の選択肢がないような話口調でした。
こういう現状に対し、淡河さんはこう書いています。
これが変動金利のリスクを十分踏まえたうえでの判断なのか、筆者は大きな疑問を抱いています。金融機関や不動産会社からの提案に、「素直に」したがっただけのものだとしたら少々問題です。
『住宅ローンを賢く借りて無理なく返す32の方法』
淡河さんは「金利を生半可な知識で選ぶのはバクチ」と書いています。
実際に住宅ローンをお願いする立場になって、お金のプロと対等に渡り合うことの重要性をひしひしと感じました。
いずれを選ぶにしても、最終判断をするのは自分たちです。
後悔しないためにも、しっかりと住宅ローンの知識を身に付け、専門家の助言も取り入れながら進行していけるのが一番ですね。
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