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どうしてハウスメーカーは住宅ローンで変動金利をすすめてくるの?

返済シュミレーション

こんにちは、ティナです。

ここ数日、住宅ローンのことでFPさんに来てもらったり銀行に行ったり、ハウスメーカーに出向いたりと、慌ただしい日々を過ごしております。

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ティナ

といっても、主導で動いているのはほとんど夫。

早くこの難題をクリアしてラクになりたいと思いつつ、トントンと事が運べばそれもそれで不安だったりするという矛盾…。

とりあえず住宅ローンは「固定35年」で行くことに決めています。

住宅ローンで苦しみたくない【体験談】住宅ローンを組む前に保険の見直しは必ずしたほうがいい理由

しかし、一難去ってまた一難。

せっかく自分たちに合ったローン返済方法を見つけたと思ったのに、また大きな壁が立ちはだかりました。

保証会社から保証料の引き上げを言い渡される

パーセンテージ

住宅ローンを借りるとき、借り手である私たちは銀行に対して「保証料」というものを支払わなければなりません。

保証料ってなに?

なんらかの理由で住宅ローンの返済が難しくなったとき、保証会社が返済者に代わって銀行に支払いを肩代わりするためのお金。銀行からすればリスク回避のための保険。

これが当初銀行側から言われていた額だと、借入額の約282万円ほどだったのです。

それが!!

そろそろローン審査の結果が出るかしら~と思っていたところに、突然銀行担当者さんからの電話が。

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担当者

すみません!
当初予定の4,100万円の借入額だと、2%ではなく7%の保証料がかかることになってしまいます。

担当者さん、電話口の夫に対して平謝りだったそうです。

にしても、

2%から7%ってなに!?

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担当者

保証料を2%に抑えるためには借入額を3,800万円代まで引き下げてもらう必要があります。どうぞこの1週間のうちにご検討ください。

いやいやいやいや…。

だから、2%が7%ってなんなのよ。

7%になると、287万ほどの保証料がかかるということになります。

約82万円だった保証料が、287万!!!

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ティナ

ふつうに無理…。

保証料は住宅ローンに組み込むことができると言うが…

当初の予定が狂ってしまったことにお先真っ暗になってしまいましたが、担当者さんは夫にこう言ったそうです。

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担当者

保証料は支払える額を最初に払って、あとは住宅ローンに組み込むこともできます。

おそらくこれは「内枠方式」という「保証料の分割払い」だと思われます。

調べたところだと、最近はこの分割払いを選ぶ人が多くなっているそうです。

これだと元々の計画の月々の返済額がちょっと上がりはするものの、決して支払えない額ということではないらしいです。

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数千円プラスになるけど、どうしような…。

ファイナンシャルプランナーの言葉で目を覚ます

当初予定の4,100万円を3,800万円台にまで落とす。

う~ん…。

できるんだろうか…。

約300万円…。

できるんだろうか…。

BESSの担当者さんにも事の顛末をお話ししたところ、支払い予定額はあくまでも概算でしかないので下がることもあるし、けずれる部分があるかどうかもう一度相談してみましょうとのこと。

保証料約80万円が約280万円になるというのも相当すごい話ですが、80万でキープするためには、借入予定額から約300万円を削らなければならないというのも、これまたすごい話。

ここでちょっとずつちょっとずつ、私たち夫婦の気持ちは、

「約280万円を分割でローンに組み込むってのでいいんじゃない?」
「だって、数千円アップするだけでしょ?」
「数万円上がるって話でもないんでしょ?」

というふうに傾き始めていました。

そんなときのこと。

我が家でお世話になっているファイナンシャルプランナーさんに銀行側からの話をし、

「7%の保証料も致し方ないのかな…」

と相談したところ、

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FP

冷静に考えてください。あり得ないですよ。

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……。

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ティナ

……。

危ないところで目を覚まさせてもらいました。

FPさんいわく、7%ではなく、2%の保証料で済むように計画を練り直した方がよいとのこと。

確かに、冷静になればその通りですよね。

なぜに銀行を守る保険のために、我が家が7ケタの額を支払わなければならんのだ!

もう大丈夫です。完全に目を覚ましましたよ!!

にしても、この住宅ローン関係、本当に怖い。

FPさんがいなかったら完全に良くない流れに呑み込まれていました。

ハウスメーカーと住宅ローン

打ち合わせ

銀行からの借入額を約3,800万円台に抑えるために、先日BESS担当者さんと打ち合わせをしてきました。

我が家の思いに真摯に対応してくれ、なんとか保証料2%でやっていけそうな感じです。

とはいえ、どうして我が家が保証料のかかる銀行にこだわっているのかは疑問の様子。

実は、早い段階で担当者さんからは「保証料0円」の銀行を紹介されていました。

しかし、我々はそれを蹴って今の銀行で借りる決断をしました。

だからこその純粋な疑問だったのでしょう。

お金に振り回され放しの今となっては、

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ティナ

あれ…。本当になんで今の銀行を選んだんだったっけ?? (金利が低かったからです!)

と頭の中がもつれにもつれまくっていますが、FPさんに協力してもらって決めたことなので、きっと間違ってはいないはず。

しかし、他銀行の金利表や優遇制度を見せられると、当初の心持ちが緩んでしまうんですよね…。

固定金利期間選択型の低金利の返済シミュレーション

保証料7%を2%にすべく四苦八苦している私たちを見て、BESS担当者さんが借入予定銀行の返済シミュレーション以外にも、他銀行の返済シミュレーション表を作ってくれました。

しかし、それを見ると…。

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ティナ

ありゃ。変動金利…。

なぜか「〇年固定」という固定金利期間選択型(ほとんど変動金利のようなもの)の利率での計算。

FPさんにも相談して、我が家の家計状況での期間選択型は不向きだという結論に至っています。

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ティナ

すみません。全期間固定しか頭にありません。

しかし、担当者さんに言わせれば、

「今は低金利がずっと続いているのでそれほど心配する必要はないのでは?」

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ティナ

でも、私としては金利に左右されながら日々を生きるようなことはしたくないんです。

「確かにそうですよね。今が低金利だからといって、未来の動きは誰にも分かりませんからね」

と、私たちの決断に寄り添ってくれましたが、金利が一番低い期間選択型での返済スケジュールを持ってこられると、

「これがグイグイ系で、期間選択型の低金利のメリットばかり押し出すような販売員だったらやばかったな…」

という恐怖感が押し寄せてきます。

そういう点では、心の底から担当者さんに恵まれたと思っています。

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ティナ

FPさんといい、BESSの担当者さんといい、私たち本当に運がいいよね。

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俺の日頃の行いがいいからな!

ローン返済予定を変動金利で算出するわけ

ハウスメーカーが低金利の変動金利や固定金利期間選択型でローンの返済シミュレーションを作成するのは、

「あれ?この返済計画だったら、今の賃貸料金と同じ感じでマイホームが手に入るんじゃない(興奮)!?」

と思ってもらう狙いもあります。

マイホームを買うか買わないかで悩んでいる人のほとんどが、ここで将来への明るい展望を感じることでしょう。

「賃貸だったら一生家賃を払い続けなくちゃならないけど、持ち家だったらいつかは自分のものになるんだ!しかも、今の家賃と同じ感覚で払っていけばいいだけだ!」

しかし、ここでハウスメーカーさんや不動産屋の言う通りに事を進めてしまうと、あとで大変な目に遭ってしまうこともなきにしもあらず。

金利には種類があり、それぞれにメリットデメリットがあります。

家を買う人の家計状況がそれぞれであるように、適している金利タイプもそれぞれです。

やはり、

ある程度の知識を身に付けて対等に渡り合うくらいじゃないと危ないな…というのが今回のマイホーム計画で私が一番感じたことでした。

固定or変動住宅ローンは固定金利と変動金利どっちを選ぶべき?

さいごに

祈り

こんな感じで、我慢する部分は我慢しつつ保証料2%のローン額でなんとかやっていけたら…と思っています。

ここまでで決まったことをざっくりとまとめてみましょう。

ティナ家の住宅ローン計画
  • 35年固定金利
  • 分割実行してもらう
  • 保証料は2%で
注文住宅支払い新築住宅の費用の支払いは一括ではないらしい。BESSからもらったスケジュールはこんな感じ!

さてさて、うまくいくだろうか…。

心配事は尽きませんが、じっくりと慎重にやっていきたいと思います。

長々とお付き合いありがとうございました!

住宅ローンで苦しみたくない【体験談】住宅ローンを組む前に保険の見直しは必ずしたほうがいい理由